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以价换量或是房企最现实选择

2019-08-08 点击 评论

7月以来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控,开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日,中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”,直接定调楼市调控走向。


与此相适应,就在前一周,央行三天两次点名房地产,将持续加强房地产市场资金管控。同时,加大对商业银行违规使用资金的监督检查力度,仅今年以来,就已向银行开具了150份涉房方面的违规罚单,充分表达了央行支持楼市调控不放松的决心。


虽然经济面临一定的下行压力,但中央没有因此产生放弃楼市调控的想法。相反,提出了“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”要求,目的就是为了更好地巩固楼市调控的成果,真正把“房子是用来住的,不是用来炒的”定位落实好。


事实也是,放松楼市调控,重走房地产短期刺激经济的老路,会对广大居民的心理产生很大影响,对居民的政策预期、房价预期、发展预期、生活预期等都会带来不利影响。因为,按照目前国际经济形势的发展与变化,决不是短期内就能顺利解决的,也决不是靠一两项刺激经济的政策就能化解矛盾的,而必须作更加充分的思想准备,做好打持久战的各项准备工作。


这也意味着,依靠房地产来刺激经济增长,很可能是挖肉被疮、扬汤止沸,不能从根本上解决问题,而必须把重点放在发展实体经济、振兴制造业、加快经济结构调整与转型、加大创新力度、不断释放经济新动能方面。这些方面的工作做好了,也就不用担心国际经济环境的变化,不用担心贸易保护和单边主义。


不再将房地产当作短期刺激经济的手段,也不是指可以放弃房地产业。房地产作为国民经济的重要组成部分,作为改善居民居住条件和生活质量的重要内容,仍然是需要发展的。前提是,不能再盲目发展,而必须健康有序地发展,必须与广大居民的生活水平相适应,与居民收入增长、购买力提高相匹配。也只有这样,房价才不会成为社会关注的焦点,不会成为伤害居民利益、影响居民消费能力的因素。


那么,如何才能更加有序健康地发展房地产业,让房地产业既成为拉动经济增长的积极因素,也不对广大居民的生活产生不利影响呢?就目前的实际情况来看,重点在开发企业,在开发企业能否认清形势,能否顺势而为,能否深刻认识到中央对房地产市场的定位,从而对企业的经营决策做出适当调整。


可以看出,近两年来,由于市场的持续低迷,已经有几百家房地产开发企业关闭或破产,有的则被并购或收购。留在市场的企业,大多是具有一定经济实力和融资能力的企业。正是因为具有一定的经济实力和融资能力,特别是还有一定的融资空间。所以,这些企业死杠房价的力度也很大,继而导致房价仍然处于上涨通道,而没有真正稳定下来,更没有出现下降。显然,这是不符合调控要求的,也是需要调控继续发力的。


那么,如何才能做到既符合调控要求,又能够不让市场持续低迷呢?对开发企业来说,最有效的办法,应该是“以价换量”,通过降价来赢得市场、赢得消费者,再通过市场复苏来稳定房价。不然,继续死杠房价,结果只有一个,待到杠不住时,价格出现较大幅度下跌,使企业很难应对。


眼下的房价,即便下跌10%以上,对多数开发商来说,依然是有比较可观的利润,利润率会远高于实体企业。也就是说,以降价的方式来维持市场的稳定,还是有基础、有条件、有空间的。更何况,“以价换量”也不是以大降价换大量,而是适度持续降价换取购买力的持续释放。特别是刚性需求,会在降价中逐步释放,从而对市场形成良好的支撑作用。


也许有人会说,中国消费者习惯于买涨不买跌。这是事实,但是,在经历了持续多年的楼市调控以后,广大居民的购房习惯也已经发生了不小的变化,买涨不买跌的习惯也在改变。如果能够出现一定下跌,很多居民还是会做出购房的决策的。


值得关注的是,在严厉的调控下,一些地区也出现了房价下跌的现象。诸葛找房数据显示,郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。这种现象,也是符合当前市场实际的。与其等到被动降价,不如主动降价赢取市场、赢取购房者,以更好地与广大居民形成互动。